2018年11月5日星期一

香港房价下跌20%只是个例?郊区楼盘全线下跌 燕郊的故事正在这里上演

作者:宇庭

中国大部分人,都没有经历过房价大跌。

这里说的是大部分。

也好,也好,都只属于亲历房价大跌中的一小部分。

不同的是,在过去二十年里,燕郊只经历了一次。香港,正在经历第二次。

香港的轮回,来得比预想的要更早,更突然。

降价、违约、焦虑、恐慌。

近期,香港新界一个名为“嘉湖山庄”的楼盘中,一套实用面积为442平方英尺的两房,以456万港元成交,相比同类型单位的最高成交价,降价幅度超过22%。

截至10月26日,今年香港已经出现36起购房违约的案例。

去年全年,只有9起。

01

楼市不相信神话

过去十年的楼市神话,把一个谨慎保守的民族,活生生逼成了毫无安全感的,拼命加杠杆的民族。

连续27个月上涨,长年霸屏全球房价榜首的香港,从神坛跌落。

有人说,降价20%的嘉湖山庄,只是特例。不过,这样的“特例”,在香港郊区还有很多。

港岛、九龙、新界,三大区域构成了整个香港,其中,新界属于香港发展中的后进地区。

(红色边界区域为香港新界)

中原地产每一周,都会公布各个区域监测到的楼盘价格变化。各个区域分别是:港岛、九龙、新界东、新界西。其中,新界东和新界西累计居住了香港一半的人口。

最近两个月来,降价楼盘最多、降价幅度最大的区域,是新界东。

唯一一个各个楼盘房价全线下跌的区域,也是新界东。

在最新一周的数据中,一个月降价幅度超过10%的楼盘,可不是少数。

新界东某小区的房价,已经从7月份的最高价下跌16.8%,仅10月一周时间,房价跌幅接近12%。

(中原地产:新界东某小区建筑面积单位价格)

在7月份以前,即使每周的房价走势变化起伏不定,波动上涨,但每一次的变化幅度,都没有最近这两个月要大。

降价20%的嘉湖山庄,只是新界房价的一个缩影。香港郊区房价下跌,从新界开始。

在香港拥有一套山顶豪宅,是让富豪心底最踏实的身份象征。

作为全球房价最贵的城市,香港的豪宅市场,从来不缺客户。但明码标价的身份象征,也有失落的时候。

10月最后一周,全球豪宅房价涨幅榜的前十名里,香港不见了。香港豪宅以年涨幅5.5%,排在了第14名。就连爱丁堡、马德里、莫斯科、广州都在香港之前。

(莱坊:今年第三季度的豪宅涨幅榜前十名里,没有香港)

与山顶讲普通话的那个香港相比,这一刻的香港,是落寞的。

今年第一季度,新加坡豪宅房价增速,与香港的房价涨幅,首次出现反转。曾经增速远在新加坡之上的香港,从此与新加坡分道扬镳

(莱坊:在新加坡的豪宅面前,香港房价增速滑坡格外显眼)

豪宅风光不在,代表着香港楼市对于富人的吸引力在减弱。而郊区房价的下跌,则预示着,普通人居多的房地产市场,已经出现下跌信号。

一头一尾,属于香港不同的人群,却预示着香港楼市同样的未来

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2018年的香港:请回答1998

最有钱的一批人,开始犹豫和退缩。

最脆弱的一批人,开始恐慌和焦虑。

豪宅市场,往往代表着购买力最充足的一群人对香港的认可。

涨得越凶,买得人越多。需求越旺盛,价格被炒得越高。如此,循环往复,直到有外力来打破平衡。

而郊区的房子,入手的人群大多是购买力不强的刚需族,或者是加杠杆炒房的投资客。他们最在乎现金流和本金。因此,他们也是在房地产周期中,最经不起降价冲击的群体。

违约潮,从此刻开始。

据南华早报的报道,从年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起个人买家违约案例,去年全年,这个数字是9起。违约楼盘的成交价,从490万港币,到3980万港币不等,但大部分在1000万港币以内。

香港的新房交易,需要支付5%的定金。选择违约的一批人,需要缴纳的违约金,少则25万,多则200万。

违约的理由,多是这两点:要么对未来香港的房价信心不足,要么是因银行提高房贷审批标准,申请的房贷批不下来。

在损失二十万定金,和手上的房子变成负资产之间,香港人毫不犹豫地选择了前者。没有人敢再经历一次负资产时代。

上世纪80年代的香港,房价一路飙升,到香港回归前夕,房价已是1980年的七倍。投资客、刚需族全都一股脑冲入楼市。那时的香港,闭着眼就能稳赚不赔的投资,就是买房子。

房地产和相关的金融服务业,成了整个香港的支柱产业。所有人的希望,都在一座座房子里。

也许是看透了这一点,索罗斯大举做空港币,为了救市,稳住资金外流,不得不提高利率,收紧货币流动性。与此同时,楼市和股市、汇市一样,遭到恐慌性抛售。

加息,成了压倒香港楼市的最后一根稻草。

准确的说,是压垮香港人的最后一根稻草。在此后的六年时间里,香港房价下跌70%。直到2003年才渐渐恢复元气。

(经济学人房价指数)

在遭遇亚洲金融危机暴击后的日子里,香港接连有32位居民因还不起房贷,选择自杀。因房价大幅下跌,抵押给银行的房屋价值巨幅缩水,已经背上房贷的买家,一时间又欠了银行几百万港币。

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十字路口

二十年前的不安全感,时时刻刻都留在香港普通人的心中。即使是2008年危机爆发的时候,香港楼市也不如1997年那样不堪一击。

从2003年至今,香港房价几乎涨了六倍不止,涨幅与上一次的上涨周期不相上下,但这一次跑得更快,更高。

也正是如此,房价每上涨一分,不安全感就多增加一份。

为什么听闻香港房价正在下跌的故事,有人选择不相信,有人心有忧思。这是大多数读者的反应,但很少有人会视而不见。

因为我们的楼市上涨周期,有着与香港类似的经历。在全球主要和城市中,过去几十年的房价轨迹,香港与中国 大陆,走得最像。

燕郊的故事,人尽皆知,像极了现在的新界东。背负这一切的,是不断加杠杆的居民。

2008年之后,房价快速上涨催生的是居民杠杆率的提升。美国在次贷危机之后,居民杠杆率开始下降。曾经居民杠杆率超过65%的发达国家,例如澳大利亚、加拿大、英国等国家,随着房价慢慢复苏,居民也在经历不同程度的去杠杆。

而中国香港和 大陆,却走了一条与大多数国家相反的道路。据中国的统计,2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。

(2018年中国金融稳定报告)

尤其是在美联储加息提速,欧盟和日本都即将结束宽松,步入加息周期的关键时刻,香港加息对房价的影响已经显现,这个城市房价的每一步动向,仿佛都在预示着 大陆的房价走势。