2018年8月14日星期二

土耳其汇率崩盘了 房子也卖不掉了!

作者:樱桃

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上周四,特朗普在推特上宣布对土耳其的钢铁、铝征收50%、20%的高额关税,以报复土耳其对美国牧师的逮捕。

这对本已脆弱不堪的土耳其来说,成了压倒骆驼的最后一根稻草。

土耳其货币一泻千里,在上周五暴跌约18%之后,周一亚市开盘,土耳其里拉兑美元又重挫10%。

土耳其里拉的大跌并不是近期才出现的现象,今年已经累计下跌了50%。

土耳其货币遭遇雪崩,根本原因还是土耳其国内早已出了问题,积重难返。

从深层次的原因来看,土耳其的基础比较脆弱,土耳其属于中等经济体,经济总量在全世界排名18位,过去这些年土耳其经济虽然保持了高增长,年增长率在6%到10%之间,人均收入也达到了1万美元左右,城乡差距显著减小。

但土耳其经济增长模式单一,长期以来严重依赖于外商直接投资(FDI),属于外向型的经济发展模式。

从数据上就能看出来,2018年第一季度,土耳其外债总额达到4667亿美元。土耳其2017年的GDP仅为8507亿美元,相当于外债占GDP的55%左右!

这样的经济发展模式对外部依赖性过强,很容易被人抓住喉咙一招致命,对国际局势十分敏感,这从2003-2007年间全球经济流动性过剩给土耳其经济带来的繁荣,以及2009年美国信贷危机后土耳其GDP的急剧下滑中便可见一斑。

土耳其领导人一直奉行低利率,吸引大量外资流入,进一步吹大土耳其国内的资产泡沫。

从2002年埃尔多安执政以来,土耳其经济保持了高速的增长,大量的外资流入也催生了土耳其国内房价和股市的泡沫。

一旦出现外资撤离,就会造成资产价格大幅缩水,引起市场的大幅震荡。经济就容易进入动荡甚至崩溃,出现高失业率。

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土耳其危机,还与其政局太动荡息息相关,自从2016年7月军人政变失败,2017年4月修宪成功,土耳其的政治体制从议会制改为总统制,埃尔多安从一个虚设的总统变成一个拥有实权的总统,他的任期最长可以到2029年。土耳其这一变化震惊了世界。

2016年,受未遂军事政变和频发的恐怖袭击影响,土耳其经济增速降至3%左右。为了拉动经济增长,自2016年起,土耳其货币供给量增长率达到18%。

2017年,土耳其里拉GDP增长8507亿美元,较上年增长7.4%,看起来经济复苏了。

但货币供给量多带来的一个问题就是居高不下。

据土耳其统计局的最新数据,今年7月土耳其通胀率(CPI)达到了15.85%,创下14年来的新高!

通胀率高,物价飞涨,一方面要抑制通货膨胀,另一方面又要保卫汇率,今年土耳其央行已经多次加息,将基准利率从8%提升到目前的17.75%,旨在留住

这种跳跃式的加息节奏,对国内的经济伤害程度是无法想象的,不论是个人还是企业,都难以承受这么高的利息成本上升。

但结果是汇率依然没保住。

因为土耳其的通胀压力这么大,虽然名义基准利率高达17.75%,但扣除通胀率15.85%,实际利率不到2%,所以在美联储加息的大背景下,土耳其国内再加息,也无法阻止外资加速撤离。

同时,土耳其的外债大多以美元计价,里拉对美元的持续贬值,使得还债成本直线上升。

比如原来土耳其某企业借欧洲某银行1亿美元贷款,去年该企业贷款的汇率是1美元兑3.5里拉,也就是说只能兑3.5亿里拉,结果现在一下贬到了1美元兑7里拉,他在土耳其境内赚的是里拉,还起来要还美元,比如一年贷款到期了,他现在要还上这1个亿美元,需要拿出7亿里拉来兑换,企业一下子哪有这么多钱?要么违约,要么破产了。

目前,土耳其企业还有高达2230亿美元的需要用美元或者欧元支付。

土耳其银行体系资产光外币贷款占40%,欧元区监管机构担心,土耳其没有能力应对里拉大跌的局面,可能出现外币贷款违约。

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汇率崩盘后,人们的购买力随之下降,老百姓的生活都会有影响,即使有购买力的人花钱也会更加谨慎,商家赚不到钱,经济进入一个恶性循环。

土耳其汇率没保住,房价保住了吗?

土耳其的城市规模大小不一,伊斯坦布尔城市群居住了1500-2000万人口,房价很高,占了土耳其全国1/4的人。其余城市则人口很少,哪怕是首都,也远不如伊斯坦布尔的热闹繁华。

我没去过土耳其,对其房价只能从网上搜索资料了解,跟国内一样,根据房子类别和位置,价格也不同。在伊斯坦布尔房价很昂贵,郊区一般都在10000里拉,也就是1万每平米以上,若是伊斯坦布尔中心城区,多在1.5-2万里拉。海景房别墅3-5万不等。

土耳其欧洲部分房价贵于亚洲部分,在安纳托利亚,不管是沿海还是内陆,房价都不很贵,沿海地区多为5000-里拉1平米,如伊兹密尔、安塔利亚。内陆地区在3000里拉1平方米,如科尼亚。

土耳其的房价去年还在涨,据有路网的报道,为了吸引国外投资者,2017年1月土耳其出台了一个在土耳其买房即可以获得土耳其国籍的新政策。新的法律条文是在土耳其购买价值至少100万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。

房地产也算是土耳其的支柱产业,自1998年以来,土耳其房地产业基本呈现连年稳步增长态势,长期占国内生产总值的9%左右。

▲1998-2016年土耳其年度GDP与房地产在GDP中的比重

近年来,推动土耳其国内住宅市场不断发展的主要因素可归结为:国内经济形势驱动、人口的不断增长、持续的城市化进程和政府的政策拉动。

作为一个高度稳定的投资选项,土耳其的房地产投资始终深受中低收入阶层的喜爱。近年来土耳其国内通货膨胀率高居不下,实际利率也持续走低,居民储蓄率低迷,在此背景下,土耳其民众更是将房地产投资视作最保值的投资首选之一。

然而谁也没有料到,在汇率闪崩后,房地产市场开始面临着双重压力,一方面里拉贬值、央行加息,基准利率就加到了17.75%,还贷压力倍增。而面对这么高的利率,谁愿意去买房呢?

另一方面,物价上涨,解决生活用品是首要问题,对房产的需求降低,房地产销售冷清。即便开发商降价、政府减息,购买者仍然寥寥无几。现在安卡拉的房地产项目大都已经停工。

土耳其安卡拉房地产商称,一年以来,我们经历了公投、选举和国家紧急状态,这一年我们一套房子也没卖出去。不幸的是,房地产市场进入了萧条期。尽管降价了,但是我们还是卖不出房子。不只是我们卖不出房子,其他许多公司也遭遇了同样的问题。

来源:樱桃小房子

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