2019年1月6日星期日

羊毛出在羊身上!住房租金抵扣个税背后藏大招!

2019年的第一天,家住宝安坪洲的春生和她的室友,就收到了来自的“威胁”:“如果让我交税,你就出去睡。”

这几天,越来越多的深圳也收到了房东发来的信息,纷纷希望租客们不要填个税的租房申报,否则要么涨租,要么消失。

2019的深圳冬天,真有点冷。

我们先来复盘一下事件起因:

2019年1月1日起,个人所得税专项附加扣除政策于正式实施,包括住金在内的六大专项支出都可以填报,申请一定比例的个税减免。个人可以通过个税App或公司HR,填写个税专项附加扣除信息。在租金支出需填写出租方的信息,也就是房东的姓名和身份号码。

问题就是在这里:通过个税申报,相当于租客们主动“举报”了房东存在有出租行为。但作为个体房东而言,她们以前只是缴纳很少一部分,甚至没有缴纳过税的!以后每个月凭空多出来的支出,谁来填补呢?

以税前月薪10000元在深圳的上班族春生为例,假设她是单身无房,没有小孩、父母也未超过60岁,她在深圳每月房租为4000元。假设其税后收入为7777元(企业公积金比例不一样),扣除5000元免征额,她每月应缴纳的个税约为83元。

如果按照深圳的标准,她申报了1500元的房租专项抵扣后,她应纳个税约为38元,每个月可省下45元。

但是,她的房东可不一定会开心。以深圳为例,个人出租房屋名义上是按4%的房产税(企业出租收12%)、10%个税和1.5%增值税缴税。但实际中,通常按照5%的综合征收率来缴税(甚至不收)。

以月租金4000元为例,房东至少需缴纳的税金200元起,甚至还会更多。

所以一旦租客主动向政府“举报”了房东租房,租客每月可省下了45元,但房东每月要多交约200元以上的税费。

以前,互联网思维让我们知道:羊毛出在狗身上,猪买单。但在租房这件事上,没有狗也没有猪,只有你跟房东,所以最终的结果是:羊毛出在羊身上,你买单。

因为房东可以:

加租!

通过涨房租等形式,房东可以将成本转移到租客身上。所以房东们虽然害怕了,但马上给租客两个选择:要么在租房合同中补充由租客把税垫上,要么现在就解除合同,他加了税继续放租。

我向政府纳了税,房东让我出去睡。本以为可以减少个税缴纳,但却要冒着房租涨幅的风险。既动了房东的奶酪,又伤了租客的钱包。

说到底,这是因为租房本来就是灰色地带

我们仔细想想,深圳至少有500万租客,每个月向房东缴纳大量的房租,从来都是一张手写的红色单据,什么时候你跟房东要过发票,房东什么时候给过你发票??

这是大多数租赁合同上都写了:房租是不含税的。如同深圳某些餐厅“不开发票打八折,开发票不打折”一个道理。

更何况,深圳还有大批城中村。从近日公布有关住房租赁报告显示,深圳约65%的常住人口租房,约76%的租客住在城中村。

占据了深圳出租市场一半以上的城中村,更是“灰色”得见不得人——违建改建加建等历史遗留问题都难以解决,你还怎么让村里那些挂着几十串钥匙的本地房东正常纳税呢?

但住在城中村的租客,又普遍是承租能力不强的年轻人和社会底层。如果现在都要按规定流程来,以后出租都按含税出租。那么涨租就是大趋势,城中村租金上涨,也是不可避免的。

▲深圳城中村“村图”,来源于万科

所以演变到今天,个税申报成了租客与房东间的利益博弈——见招拆招,你来我往:

春生的房东拿出了合同,上面明确写着“此租金不含房屋租赁税”。按照合同,如果出现了“不可抗力”,房东有权力无条件终止合同。最后,春生和她的室友只能接受不平等条约。

在深圳某业主群里,房东硬气的放话——“你敢报我上去,我就不退押金”。

这样的事情也不止在于深圳,全国各地的租客都面临着同样的问题:

有霸气的房东说:要是申报,我赔你钱不租了

也有贴心房东说:如果都要加租,我保证你们的房子不会比旁边的房子贵;

还有善良的房东说:别报了,我的税率比你的高,我少收你50块当做补贴;

更有中国好租客主动跟房东表态:保证不申报;

还有租客说:反正我申不申报,房东都得照常加租,索性把房东卖了。

“不报可以双赢,报了基本双输。”这是一个深圳业主的“最终总结”。

当然,如果你嫌租房那么辛苦,那么就买房吧。杭州某最近出了一款“接力贷”产品,就是父母和子女两代人接力还款。最长可贷到80周岁,一旦贷款人丧失还款能力,其子女就要承担相应的还款义务。

从此实现愚公买房,贷贷相传。

租房抵扣个税动了谁的蛋糕?

房东:要是申请,就退租!

房地产行业内专业人士分析认为,住房租金抵扣个税表面上是给租客减税,更深层次的意义却是暴露了所有房东(个人房东和机构)的租金收入。

近日,你的单位在宣讲个税抵扣福利政策吗?

对于大多数上班族而言,新的个税政策可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,赡养老人等专项附加扣除。

尤其是对于一些刚刚踏入职场,在大城市打拼需要租房的青年们来说,住房租金抵扣算是一项实打实的“减压”红包。

然而,也正是这项福利,租客与房东间的利益博弈也由此展开了。

有网友,“突然接到房东打来的电话,房东在电话里语气很严厉的通知我:如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”

房东:你去抵扣个税,我的租金收入减少

为什么呢?

房东表示,“你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天门就会通知我去‘开发票’,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!”

房东进一步说:“你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元,现在有2个选择,要么在租房合同中补充一点由你把税垫上,要么现在就解除合同我把房租退还给你!”

对此,房地产行业内专业人士分析认为:住房租金抵扣个税表面上是给租客减税,更深层次的意义却是暴露了所有房东(个人房东和机构)的租金收入!

租房信息曝光,房东或变相涨租

值得注意的是,根据规定,纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

但现实情况是,一些个人将房子出租出去的房东而言,这或侵犯到自己的一些私利。尤其是出租人的房屋或存在房屋产权问题,出租人不想公开租房信息或者个人信息等等。

原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录,因为住房租金专项附加扣除需要保留住房租赁合同或协议备查。因此,出租人如果不配合,在住房租金这一专项附加扣除方面,就很难实现。

此外,根据目前文件透出的信息,住房租赁合同、协议是租金扣除的重要凭证。业内人士表示,未来在专项附加扣除落地实施的过程中,不排除可能增加其他征管控制的措施,例如将租赁合同与租赁备案的信息进行比对,如果合同信息和备案信息比对不一,尤其是“租金”方面,将间接损害房东利益。

租赁备案是指租赁当事人通过住房租赁平台进行租赁合同网签后,对出租房屋、租赁当事人身份、租期、租金等备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查,并通过市建委住房租赁监管平台进行备案。

在这样的背景下,个人房东或可能变相涨租。如果你申请了住房租金专项扣除个税,房东就要面临“开发票”等税务的金额的增加,损失利益。为了确保自己的“私利”,房东自然会要求涨租,在这种情况下,受伤害的仍是租客本身。

租赁人口将达2.48亿,“90后”是主力军

第一财经商业数据中心(CBNData)联合巴乐兔快乐租房平台发布的《2018年轻人租房大数据报告》(下称《报告》)显示,预计至2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。

在众多的租房人群中,年轻人是租房市场中的主力军。《报告》称,租房人群中,超过60%的租客为男性。90后大多初入职场,为租房人群主力军,近70%的租客为90后和95后。

而《暂行办法》规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

从上述“争议”来看,住房租金抵扣,可能没有想的那么简单。

来源:威鹰