2018年8月4日星期六

樊纲说中国人命中注定只能住拥挤的房子!你认命吗?

作者:今纶

中国适合人居住的土地其实不少,关键的问题在于资源分配不公,城市之间的差距越拉越大,权力分配资源的范围和深度过大,最后自然会加剧房价的飙升。

几天前,有个前同事很纠结地问我:“我妈手上有几十万,凑一凑还能在广州付个首付,买个一百多万的房子,你觉得怎么样?”

按照这位前同事的年龄来推算,她的妈妈应该已经退休或者接近退休,所以她想用接力贷的形式来帮助妈妈投资。

我认真想了一下,推送给她一个新闻,标题是“坚决遏制房价上涨,房法草案最快年内审议”,然后问了一句:“一百多万在广州能买什么值得投资的房子呢?”

她也笑了,“好像没什么好的选择。”

我问:“你正在还贷的房子的贷款利率是多少。”她说了一个数字。

我再问:“那么,你在市场上能找到这个利率水平的稳定收益的理财产品吗?”她说不能,接下来她又问:“我妈说如果不能贷款买房,就把这钱拿去替我们提前还贷,你觉得怎么样?”

我当然说是不错的备选之一。

1

回到办公桌前,一则消息跳出来:厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万,岛外下跌6000-10000元。

更可怕的是,那么多人相信的“面粉贵了,面包会更贵”的规律也被打破了,“融创的东南府,正是厦门2016年的地王,拿地价3.8万/平方米,普通住宅售价也是3.7万/平方米,亏本甩卖,叠墅卖六七万,但销售惨淡。”

▲厦门(图/图虫创意)

一切都在变化,多年来,人们习惯了房价的高速增长,现在终于看到了终点,接下来是缓慢变化乃至停滞。

大佬们是最聪明的,不然,他们就不会是大佬。万科说“以后我不是房商,而是转做服务”;碧桂园暂停三四五线城市拿地;宝能系在新能源汽车领域发力,近日举牌转型新能源业务的兆新股份……

山雨欲来风满楼,操盘者的目的很明显:

经过多年的教育,广大韭菜已经深信房价会涨一万年,因此以“去库存”之名为地方政府、银行以及开发商解决困局的目的已经达到,接下来,再割一遍韭菜的大幕即将拉开。

既然你们喜欢买房,而且在三四五线也把房价买起来了,很好,操盘者(主要是一些地方政府)开始陆续出台限售政策,文雅的说法叫”半渡而击”,不文雅的说法叫“关门打狗”,为国接盘,侠之大者,华夏最多。

图/图虫创意

一堆专家以及任志强反对房地产税,说的道理都很正确,然而投资不是讲道理,而是看利益转换和情绪。现在推高房价显然对政府不利,对舆论不利,所以一直以来强调的“坚决遏制房价过快上涨”中的“过快”两个字被拿掉了,这一变化意味深长,再加上房地产税的消息叠加,地产股应声大跌。

未来,我们要面对的是房价窄幅波动的时代,高收益不再,加杠杆买房收取房租会被认为是“脑子有问题”,或者情绪过于偏激。

2

体制改革研究会副会长日前在博鳌房地产论坛演讲时有一番发言,他对于限购限贷的部分讨论,我表示认同,因为篇幅原因就不在此赘述,只说两个要点。

樊纲认为,从供给侧进行长效机制的改革,可以从两个角度考虑:

一、“土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给”。这当然是最简单的加减法,没什么可说的,属于“医头,脚痛医脚”的招数。

二、“中国房地产改革必须要提高容积率。均可居住率只有世界的三分之一,我们命中注定只能住拥挤的房子,你想住不拥挤的房子到去,到加拿大去,你可以买到看不到邻居的大房子”

关于这一点,笔者是不敢苟同的

樊纲在论述这一问题的时候应该告诉我们:中国的城市住房空置率是多少?农村的住房空置率又是多少?

至少我在公开途径是没有查到数据的,估计樊纲也未必有这个数据,如果有,请拿出来说服大家,如果没有,后面的话的可信度就很低。

▲樊纲(图/图虫创意)

假设没有那么多投机力量,包括各种公司进入房地产市场,房价会是今天这个样子吗?肯定不是。大家为什么要投机,因为房价一直涨,所以必须冲进去搭便车。

如果提高容积率,固然可以提高供应量,但是面对多次大水漫灌的市场而言,单纯提高容积率,对于提高供应量有些许作用,作用极其有限。

面对千万富翁排队买房的失控场面,面对地方政府有意推高房价的“有形之手”,面对众多茫然不知所措从实业里撤退出来的资金……提高容积率有多大作用?在多大程度上能够得到利益相关者以及地方政府的真心配合?

或能缓解房价飙涨于一时,却有可能酝酿着更大的风暴和危机。

3

继续批评樊纲的言论。

他说“我们命中注定只能住拥挤的房子,你想住不拥挤的房子到澳大利亚去,到加拿大去,你可以买到看不到邻居的大房子”。这是典型的胡扯。

我的多位熟人曾经住在宽敞的大房子里,地点广州番禺,属于相对的郊区,或者叫新城区。

但是,最近几年,他们纷纷卖掉“面朝花园,春暖花开”的大房子回到越秀区,买了一套小房子,只是因为孩子要读书,他们希望获得相对优质的学位。

图/图虫创意

所以,中国人是命中注定只能住拥挤的房子吗?不是,他们可以住宽敞的大房子,然而公立教育的经费投入还是不够,阶层跃升的台阶越来越陡峭,焦虑的中产阶层们只好舍大求小。

如果公立教育的公平度大一些,公立学校的建设力度和开发楼盘、卖地的力度一样大,我想,很多中国人是可以住上大房子,而不必去加拿大和澳大利亚的。

在邻国日本,所有公立学校的教育水平差不多,所以,大家也没有太多学位房的概念。当然,私立学校的水平差异很大,如果一定要说有学位房的话,某些优质的私立学校附近的房子勉强算是学位房吧。不过,它们对房地产市场影响甚微。

图/图虫创意

没错,市场化的进程也会导致资源的集中和房价的上涨,但是这种进程会有一个自我调节机制,不至于让所有韭菜在十几年的时间里一致看涨房价,而是隔几年就用“崩溃”教育一次投机者。

一个所有韭菜看多房价,在“面包比面粉便宜”(比如融创的厦门东南府)新闻开始出现的背景下,还有韭菜敢于加杠杆进场的市场,未来一定是尸横遍野,欲哭无泪.

来源:冰川思想库

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