中国房地产的低迷，正持续向产业链深处传导：有人裁员，有人破产，有人甚至走到绝境。但一切迹象都显示，政策方向不会掉头，房地产不会再有第二春。多个行业收缩、整合、蜕变，带来阵痛，但无可回避。
“2022年12月7号，我关停了公司直营的门店。”
对于公司最后一家店关门的时间，吴英杰脱口而出，没有一秒迟疑。他一边说，一边翻动手机，记者很快就收到了几十张他曾经的门店照片。
今年41岁的吴英杰，20岁出头便在广州和佛山一带承接家装涂料工程，做过单栋别墅涂装，也接过青岛万科城这类大型项目的涂装。
2020年初，冠病疫情初期的封控让许多装修订单停摆。第一波疫情在2020年下半年得到控制，各地解封，经济活动快速恢复。吴英杰没想到，公司订单突然翻了一倍。“客户下单都特别果断，感觉是解封后的报复性消费”。
而他现在回想，那一段时间的繁荣，是行业陷入长期低迷前最后的“回光返照”。
宏观数据也反映了这波高潮：2020年广州出让146宗经营性用地，总价2465亿元（人民币，下同，441.69亿新元），成交金额和建筑面积均创下历史新高，市内房价突破每平方米3万3000元。全国房地产投资额首次超过14万亿元。吴英杰说：“那时候大家还相信，房价只会涨不会跌。”
但政策却已在降温。这年8月，中国央行、住建部和12家房企召开座谈会，划定了房企负债率的“三条红线”，拉开了行业去杠杆的序幕。
中国房地产危机拖累了上下游的家装、家具、建材等行业。图为广州一名工人在进行别墅涂装。（受访者提供）
接下来的两年间，恒大、碧桂园等龙头房企相继爆出财务危机，资金链断裂导致大量项目无法按期交付，装修需求也随之锐减。
找吴英杰做展厅的地产商明显减少，原本准备豪装一番的别墅业主也开始犹豫是装修还是卖掉脱手。叠加疫情反扑、地方封控重启，吴英杰原本签好的订单也被迫推迟或取消。
吴英杰说：“2022年是真正的转折点，我们的订单从每月五六十单掉到只有零头……很受伤。”他大批裁员，百人团队留下不到10个人，广州17家店全部关闭，也包括自己最喜欢的、在番禺的旗舰店。“这是我花了150万精心装修的，关了心疼，可不关又是一笔房租成本。”
2022年是中国房地产投资高歌猛进20年后首次出现收缩的一年。房地产开发投资额在2021年达到14.7万亿元的历史峰值，随后连续下滑，2024年降至10.02万亿元，三年缩水超4万亿。
这场房地产危机，外界往往聚焦在恒大、碧桂园等房企爆雷时刻，但对业内人士而言，压力仍在一圈一圈地向外传递。
汇丰银行大中华区经济学家辛怡然说，中国房地产行业近年来经历了漫长的低迷，至今尚未完全企稳。今年以来，房地产投资、房价和一手房销售等领域出现更深度的下跌，表现持续不及预期，这不可避免地会对相关行业产生更不利的影响。
去年2400多家建筑企业倒闭过去半年逾百家装修公司破产
新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬受访时说，房地产的产业链极长、极深、极广。从一块地、到一栋建筑，再到居民一套新房，中间不是单个产业，而是一整套系统。系统中的关键环节有问题，关联方就会承压。
今年4月，装修界的独角兽“住范儿”资金链断裂爆雷，上海总部因欠租人去楼空，800多个工地全面停工。7月，有近百家分店、24年历史的广州家装企业靓家居被爆资不抵债，年仅53岁的创始人曾育周坠楼身亡，公司在隔天宣布结业。
行业媒体“家居新范式”统计，上半年超过百家家装企业破产清算。
深圳市龙岗区的龙兴联泰家居城在周末也十分冷清。图摄于8月3日。（当地读者提供）
家具业也接连传出坏消息。中国最大家具卖场居然智家的董事长汪林朋4月被留置调查，7月在家中不幸身故；另一巨头红星美凯龙创始人车建兴5月被立案调查后，至今没有消息。
家装、家具业的寒意连带影响了上游的建材、建筑。去年1至11月，约有2400多家建筑企业破产重整。
顾清扬指出，房地产行业的系统在过去30年中承担了多重角色，是固定投资、居民投资的大头，也贡献了地方财政、带来居民财富效应。“整个上下游产业链在高峰期对经济的贡献约30%，一旦收缩对经济拖累会非常明显。”
他说，从周期来说，也许已经过了房地产对经济拖累最严重的时候，但上下游产业链的板块，负面影响仍在扩散。
以广东为例，广州、佛山一带多年来受益于房地产扩张形成的产业集群，许多城市都有成熟的泛家居产业，如佛山和东莞的家具、中山的灯具、潮州陶瓷等……过去两年却因楼市收缩，需求大减，拖慢整体经济增长。
广东省去年国内生产总值（GDP）增速仅3.2%，连续第二年未实现目标，今年上半年增长4.2%，也低于5%的目标。业内人士认为，广东今年能否实现预期目标的关键，在于楼市能否站稳。
顾清扬说，中国楼市尚未完全止跌企稳，系统性拖累的解决还需要时间。
今年3月，他去了广州的中国建筑博览会，看到许多上下游产业链企业并没有在坐等房地产恢复，而是选择通过各种方式发展：降本、智能化、出海……过程是挣扎的，也难免有阵痛，但相信最终能转型成功。
老家在广东中山、多年来在北京经营家装灯饰的孙浩（化名，45岁）说，指望不了发大财，但要活下去还是有办法。
他说，今年客户的装修预算普遍缩水。买了120平米、三室两厅的房主，两年前预算至少50万，现在可能30万。“消费者要求没降低，但更实际了，希望一块钱分成两半花”。
“内卷”几乎避免不了。孙浩说：“需求就那么多，经销商怕顾客跑了，工厂怕经销商跑了，从出厂价就开始降。”他强调：“都是主动的，不是被逼的。”
卷价格还不算，服务上也要发力。孙浩说，公司的客服、设计师基本上是24小时待命，不敢迟复客户信息。
人人都谈论出海，孙浩也尝试拓宽销售渠道，上个月已经和TikTok的泰国直播公司合作了两次。不过，他发现“外贸也卷，价格压得更狠，利润还不到15%。”
订单猛增日子已结束业者：须习惯“微利时代”
吴英杰的项目利润也压缩到了有史以来的最低，他说：“现在是‘微利时代’，能赚一点是一点。像以前那种房价飙涨、订单猛增的日子，过去了。”
说到关店他还是难免心酸，但“至少后来证明是及时止损了，心里好受多了”。
他说，自己还是对未来有信心，现阶段只是练“龟息大法”——一边小规模接单维持生意，一边拿出部分积蓄到惠州老家投资民宿。“现在大家容易抑郁，到山清水秀的地方去，开心一点”。
孙浩也坚信消费者需求依然存在，只是发生了变化。他说，以前每家的客厅都要有一个大吊灯，水晶的、铜艺的，巴洛克风，“那就是经济上行的美”。
现在流行极简风，去掉多余装饰的吸顶灯才是销量最大的产品。孙浩觉得，注重实用、科技感和性价比，没什么不好，“时代变了，人也要顺势而为”。
学者：楼市难有第二春决策者不会走回老路
当前房地产危机尚未出清，上下游影响扩散，关税战又步步紧逼，中国经济增长面临沉重挑战，呼吁大规模救市的声音一直不断。
即便如此，中国政府依然没有祭出大规模的政策，而是采取降低房贷利率、推出“白名单”房企、保交楼等更具针对性的托底手段，来达到“止跌企稳”的目标。
学者认为，中国房地产库存严重过剩，可能10年或更长时间才能完全消化。图为建筑工人7月15日在上海黄浦区街坊地块旧城区改造项目进行房顶钢筋捆扎作业。（新华社）
今年7月的中央城市工作会议，提出中国城市发展正从“大规模增量扩张阶段”转向“存量提质增效为主的阶段”，强调“内涵式”发展，不再重扩张。
受访学者认为，一切迹象表明，尽管难熬，但中国政府不会再回到靠房地产驱动增长的老路上。
英国伦敦政治经济学院教授邓钢受访时说：“中国的房地产作为一个曾经的经济发动机，已经熄火了，不能再承担经济增长的引擎功能”。
邓钢指出，中国房地产库存严重过剩。在人口增长减缓、收入预期转弱的情况下，房地产库存可能10年或更长时间才能完全消化，最终库存都会变成债务而非资产。“中国的决策者也清楚看到这一点。”
在上海的独立经济学者、摩根士丹利前亚太首席经济学家谢国忠受访时也也研判，中国的房地产是不会有第二春的。他说，中共领导人2013年就提出房子是用来住的，不是用来炒的，已经明确了房地产的定位。
谢国忠指出，今年以来一些地方政府重新启动土地出让，是为了稳住购房者情绪、减少抛售压力，避免硬着陆。但这不意味着房地产政策转向，“房地产正在变成一个普通的民生产业，这个方向不会变”。
作为最早警告中国房地产泡沫的经济学家之一，谢国忠说，泡沫最终到中国划定三条红线才破裂，因为背后是“非市场力量”在支撑——地方政府对土地财政过分依赖、成为了楼市的“庄家”，给经济、社会发展都带来了很多问题。
若出手救开发商只会埋下更多雷
谢国忠说，当前中国高层政治稳定，也更倾向做长期规划。在他看来，房地产泡沫带来了巨大的不良资产、债务，威胁金融体系。如果出手救开发商、或搞大规模刺激，只会埋下更多雷。
一些人认为，政府仍然需要房地产蓬勃发展以支撑土地财政。谢国忠指出，过去地方花了大笔钱去做基建工程，但当前中国的基建已经很完善，中央对地方的要求也已经改变，未来地方到底需要多少预算去发展，需要重新思考。
此外，也不能排除未来中国会考虑通过房产税等来扩大税基的方式，增加地方收入的可能性。
谢国忠认为，中国的房地产泡沫破裂后，没有像日本当年那样陷入长期低迷，也让中国政府有信心保持当前的调整节奏。
他说，中日情况不一样，中国的拆迁房占比大，多数普通百姓没有债务，房贷更多由城市中产背负，房地产对财富效应的负面影响主要体现在中高端消费减少上，对月收入1万元及以下人群来说，消费影响不大。
另一个原因，是中国不像日本那样止于修复旧秩序，而是以科技突破为关键，提升生产力，重构一个全新的经济体系。他说：“中国是不回头看的。”
中国经济未来不能靠单一行业当万能引擎
中国经济增长要换挡已是共识。过去几年，市场也频繁讨论，谁能替代房地产？新能源汽车的崛起，让汽车产业被寄予厚望。但与房地产相比，汽车难以复制房地产带来的“财富效应”。
新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬认为，过去30年非常特殊，房地产带动了土地财政、提供了家庭投资方式、扩大了财富效应，从这个角度来说，现在没有单个产业能“替代”房地产。
但他强调，中国经济新旧动能转换，是“新质生产力”推动包括新能源车、芯片、人工智能多个产业发展，逐步取代房地产过去所承载的投资功能与增长角色。他说，中国经济未来不会也不应依靠单一行业充当“万能引擎”。
伦敦政治经济学院的邓钢则更进一步提出，中国经济换挡的真正问题在于，中国经济结构是外向型的，一旦外需下滑，无论是车、太阳能、船，都可能陷入过剩困境。
邓钢解释，中国制造业能力全球顶尖，但需要通过物美价廉来赢得市场。这种模式会迫使中国供应链不断压缩成本，企业盈利艰难，也没有居民财富效应。而且，一旦国际市场受限，就难逃产能过剩困局。
“房子是不能出口的，建多了只能自己消化；汽车可以出口，可如果受到国际限制，一样会出现过剩问题。”
邓钢说，中国能在科技上突破围堵，也能吃苦创新……可一旦涉及到要出口才能盈利的经济增长模式，就要打个问号。
他认为，要解决这一问题，仍需充分释放国内市场的消费潜能，进行收入分配改革、为民生托底，让人们敢花钱，才能改变经济增长方式。他说，中国经济增长和收入增长不匹配，拿掉房贷、教育、养老、医疗等兜底钱，老百姓可支配收入并不多。
“房子也好，车子也好，如果中国劳工可以争取更高工资、要求更多生活福利保障、收入整体提高，那就都不过剩了，因为建房子的人，能买得起房子了。”
来源：联合早报
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