2023年7月19日星期三

赶紧割肉卖房吧

普通刚需买房,如果不考虑升值与将来置换卖出,只为自住,开心就好,买什么无所谓。如果考虑投资赚钱,或者几年后升值置换,那买的时候要注意,有些坑千万不要去碰。以下几个坑,碰一个sorry,两个损失惨重,三个直接活埋。

1、小产权房

小产权虽然便宜,但升值缓慢,并且难以转正。因为小产权是在集体土地上建的房子,这种房子产权属于集体不属于个人。所以小产权房金融属性非常差,银行不喜欢,很难办按揭和抵押,一般只能全款买,资金利用效率非常低。小产权是不合法的。不合法,因为GuoJia没有挣到你的钱。你没有向GuoJia缴纳土地出让金,就自己盖了房去,当然不合法啦。 给钱就合法,不给钱就不合法,懂吗?

2、写字楼公寓

二手房市场,满五唯一的房子因为省税费,所以很吃香。但是公寓无论是否满五唯一,都必须交20%的个人所得税。

等再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税,实行四级超率累进税率,征收至少30%最多60%税费。

还要加上5.5%的营业税,各种杂七杂八加起来,税费堪称惊人,酱油贵过鸡,很多人都敬而远之,所以流动性非常差,想卖打七折都卖不掉。

买房买的是背后的城市配套,买的是一连串的资源,例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。而公寓很难落户,更别谈与户口绑定的学区房,社保医疗福利。

3、别墅

别墅过去是很多人终极奋斗的归属。好的别墅区,更是人脉的聚集,身份的象征,但由于总价太高,并且面积大,装修要耗费大量的成本且又容易老化过时,所以接盘者寥寥,流通性很差。因为别墅这种产品,是上一辈传统老板的口味,年轻人根本不喜欢,大平层好太多了,别墅上上下下,老人小孩都不方便,装修折旧特别快,并且现在大部分都是小型化家庭,有些人根本就不和父母一起住,一家三口四口,一套大平层够够的了。

别墅本身是慢涨品种,二手市场一年都成交不了几套的,是边缘产品,投资别碰。

4、商铺

十几年前,在繁华的商业步行街会有租金很贵的商铺,号称一铺养三代。如今,电商互联网早已成熟,城市发展加快,新老城更替,人口转移,消费升级,新商圈层出不穷,商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制,围蔽施工,消防检查,马路改道,都会令商铺租金大幅下跌,所以商铺是一个防守性很差的东西。

中国现阶段的房产,赚钱主要靠升值差价,而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金,要赚100万,也差不多十年,但是买住宅十年可以赚两波周期行情了,早就赚够100万了。

房地产投资,主要靠升值的价差赚钱。租金只是支持杠杆用的,追求租金收入不是投资的目的。就像投资股票也不是为了收股利,一样的道理。如果只看重租金,很可能你就会栽进公寓和商铺的大坑里面。

5、车位

车位一般住在本楼盘的人才会买,外面的人很少会买,所以潜在的接手人群极少极少,导致升值缓慢。况且,车位价格并不便宜,作为开发商的边角料,甚至单价比住宅还高,并且不能三成贷款。

如果车位能涨50%,住宅至少可以翻几倍,有买车位的钱,不如再买一套住宅。另外现在住房几年就可能做一次改善置换,这个期间完全可以租一个车位来应付。一个升值缓慢的东西,我为什么要拥有它呢?租就行了。

6、老破旧博拆迁

拆迁房,真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆,你才去买,那已经Price in ,也就是这个利好已经体现在价格上,再买入基本赚不到大钱了。

另外,买拆迁房,千万不要等政府来拆,然后拿赔偿,最明智的是什么呢?就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积,宣布赔偿标准,有一点点风声的时候,就趁高价卖掉,然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房,要等政府来拆,然后拿赔偿是漫漫无期的,郊区大把平整的土地,不到万不得已,政府是没有动力搞拆迁的。

买老破旧博拆迁,是一个回报率很低的行为,穷人最喜欢幻想,但是几乎所有的拆迁致富,都是原住民的故事,并且人家可能等了三四十年才有机会被拆。这么多住户,很难做到绝大部分同意拆迁,总有刁民勒索政府,敲诈群众。中国没房了吗?非得要趟老旧博拆迁这个浑水?正儿八经买个商品房不好吗?

赶紧割肉卖房吧垃圾资产赶紧降价卖掉,渣男始终是渣男,不可能改变,既然您买错了,就要接受市场的教育,及时降价卖掉,拿钱去别的地方投资,把钱赚回来。

早几年把垃圾资产卖掉,去武汉,杭州,成都买房的人,现在你都追不上了,还在为亏了十万八万不肯卖犹豫半天。

哪怕亏20万卖掉,然后买别的地方,赚回100万,也净得80万,人生是一个账户,需要动态计算收益,看增量。

除了上面的黑六类,还有一个是七八线县城的商品房。

人一般有两种情况不愿意换房:老家的房子和人生的第一套房子。刚开始出来打工的时候,很多人是没有想过会在外面买房的,挣了钱都想回家买房,觉得总有一天是要回去的。

于是在老家买了一套新房,交了首付,然后,就一直空在那里,也就是过年的时候回去住三五天,也可能不住,因为要回父母家一起过节。

甚至有人在县城买了套房,从交定金开始计算,七年了,至今未在那里过一次。

另一种就是人生中的第一套新房,为结婚准备的,为即将出生的孩子准备的,辛苦打工十几年,终于有了自己人生的第一套房,怎么可能轻易卖掉呢。

不是感情,是惰性。

我有一个朋友,之前我劝他把老家的房子卖了,来一二线城市买房,他不愿意。他说当初辛苦装修的房子舍不得卖,而且老婆也不同意。

去年还能卖1.2万一个方,现在同一小区网上的报价,毛坯才九千多,他的房子接近120平,一年不到缩水30多万,算上装修还不止。

他的经历应该是比较典型的,来大城市十几年了,工作换了很多,至今还没有找到稳定的工作,所以不想换房。每天七点就要出门坐一个多小时的大巴,然后再转地铁,晚上回到家都八点多了,能不累吗?

不知道这个工作能做多久,他说找工作时,遇到的领导都是比自己年纪小的。如果当初听我的来到一二线城市,房子不但升值了,孩子的教育也跟上了,离公司也更近了,不至于来回换工作吧。

能升值的房子才是你的家。觉得自己当初买房不容易,装修也花了很多钱,这些普通人的思维大大限制了自己的发展。

其实二三十万的装修对于房子来说根本就不算什么,最值钱的还是房子依赖的土地。所有的房子一旦进入二手市场,真正的价值是房子的地段,楼层,采光,景观,朝向,物业等,而不是装修,因为装修是会折旧的。

一些人说起房子,有些人可能会说“不就是一些钢筋水泥,怎么卖得这么贵?

换个说法可能更好理解:在五星级饭店吃饭,拿到菜单后,他说“现在土豆才多少钱一斤,一盘土豆丝你敢要我30元!”

买房和钢筋水泥没有任何关系,重要的是房子下边土地的价值。土地的价值一方面是现在已有和未来会有的配套,配套是看得见摸得着的,比如说医院、学校、地铁等等,另一方面是未来的预期。

如果老家的房子一直空置在那里,有和没有又有什么区别,你不打算回家发展了,那就尽早置换到一二线城市。不要说觉得生活太累,换房麻烦之类的话,也别怪这个城市太拥护,放不下矫小的肉身。

每个人都不会只有一套房子,每个人的一生也不会只住在一套房子里。别和你的房子谈感情,不要爱上她,你以后还会有更多更好的房子,记住,能升值的房子才是你的家,房子不但可以用来住,还可以用来升值!

现在市场如此喧嚣,真正的投资者应该与长期的价值为伍,站在概率和赔率都有利一面,同时透彻理解并执行复利法则,把垃圾资产卖掉,长期持有优质资产,等待时间的回报。大部分人往往对已经失去的机遇捶胸顿足,却对眼前的机遇熟视无睹。你并不是没有机会,大多数人的停滞不前仅仅是因为不愿意行动。

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来源:楼市团长

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