2021年4月26日星期一

纽约市房租大跌 达十年来最低

图为2020年10月5日,人们走过布碌仑空店面的“出租”标志。

市租金目前已降至近十年最低位,的交易是如此诱人,以至于连稳的房客都禁不住放弃自己“价廉”的租金管制楼,搬到其它曾经让他们可望不可及的、条件更好的公寓里住。

自从(COVID-19,新冠病毒)大流行后,纽约市的租金一直在下降。根据纽约房产租赁网StreetEasy的第一季度市场报告,纽约市的租金正在自由下跌,目前达到十年来最低水平。

例如,在曼哈顿,租金中位数跌至每月2700,这是该街区自2010年开始营业以来最便宜的住房价格。相比之下,在2020年第一季度以及疫情爆发前夕,平均租金的要价当时上涨了700多美元,至每月3417美元。

在布碌仑,租金中位数同比下滑10%至2,390美元,为2011年以来的最低水平。皇后区的房价跌至1999美元,这是他们八年来首次跌破2000美元。该行政区的租金同比下降10.5%。这些报告中,StreetEasy不包括布朗士和史坦顿岛。

稳租房也

Patch网站报导了一个案例,一位名叫提斯(Ian Tice)的技术工作者原本住在曼哈顿下东城一个租金管制的一居室,今年2月他从这个破旧的小公寓搬到了东村的一个新地方,那里配备了更多现代电器和新浴室,还有室外空间,并配有内置洗衣机和烘干机,但每个月租金要多花200美元。

他对Patch说:“这显然不是不值一提的变化,却是在旧公寓的价格范围内。我认为这是获得真正一笔好买卖的最后机会。”

提斯的案例并不是个别现象。纽约市房地产博览会4月7日举行的线上论坛上,奥图尔(Eileen O’Toole)法律办公室总裁奥图尔表示,根据去年12月他们的调查,稳租房的营业收入下降了约22%,大约为35亿美元。但是拖欠的租金仅为11亿美元,有24亿美元收不到是因为“人去楼空”,所以最大的问题是稳租房空置。

以前专家总把纽约市的“租金管制楼”比拟为“金矿”。这类房子租金价格低廉且上涨幅度受限,租金通常比市场价便宜数倍,一旦租客与房东签订合同,租客的利益就受到法律保护,这保证了低收入的人能继续生活在寸土寸金的纽约。

因此“租金管制楼”通常都很稳定,只有房东“逼迁”、房客偏不搬走的新闻,很少有房客会主动放弃这么便宜的房子;房客不单不搬,还要让家人获得该稳租公寓的居住继承权。所以大批“稳租房空置”确实是少有的现象。

房东空置房仍然高企

纽约市房客的“最后机会”将持续多久现在还未知。根据房地产服务公司UrbanDigs在4月23日发布的统计数据,曼哈顿超过50%的出租公寓有意空置。房地产界将这种空置的公寓称为“仓库”(warehousing),UrbanDigs报告称,房东目前在曼哈顿“仓存”的公寓数量是疫情前“仓存”数量的三倍多。

“纽约小房东”组织自去年5月就发布报告,由于租金拖欠率增加,使得一些房东计划将其空置的出租单位空置防止进一步损失。56%的房东计划将其空置单位从租赁市场上撤下。到今年2月,疫情爆发已一年,布碌仑和皇后区宁愿空置房子的房东均达到50%,原因是被租客拖欠租金“吓怕了”。

“纽约小房东”组织的何德邻说,租屋单位空置的现象,显示房东对疫情下租客履行租约没有信心,是对未来没有信心;并且各房东收取租金的努力或成果,都无助于提高其信心,其成员间的计划空置房比率仍然高企。

租金下降一些房东开始让步

但由于疫情后大量中产阶级和富人逃离纽约,全纽约市都有大量的出租公寓,租金下降只是时间问题。不过,租金跌幅最为剧烈的,通常是人口流失最多的高收入地区。

根据纽约房产租赁网StreetEasy数据,曼哈顿中城区的租金中位数跌幅最大,为2895美元。与去年同期相比下降了14.8%。紧随其后的是上东区(Upper East Side),同比下跌13.9%至2400美元。

在北布碌仑的黄金地段,这里是时尚的威廉斯堡和格林波因特的所在地,房客可以找到一居室公寓的中位数价格为2500美元,这是该地区十多年来的最低价。在皇后区西北部,该行政区最昂贵的子市场(包括长岛市,阿斯托里亚和森尼赛德)的租金同比下跌9%,至中位数1800美元。

一些房东开始让步,例如曼哈顿房东提供一个月的免租,或者免收停车费,以吸引租房者回来;或者免收部分欠租,以留住现有租客。

“纽约小房东”日前报告,在过去的六个月中,向合格租户提供高达25%的拖欠租金优惠的房东比例,从2月的67%到3月的68%大致相同。尽管故意空置率下降到44%,但3月份是连续第二个月,空房不招租的房东比空房在招租的房东为多。何德邻解释,之前的“计划空置率”只是房东口头上宣示,现在则是付诸行动,的确有空房而不招租。

住房法庭不开房市无法回暖

那么,纽约市的租金会继续下降吗?房产租赁网StreetEasy显示,市面上的出租单位数量是推动租金下降和优惠激增的关键因素之一。在第一季度,曼哈顿和布碌仑的租房库存(rental inventory)是2020年第一季度的两倍多。皇后区的库存增加了97%。

何德邻说,疫情发生前,纽约市的春季秋季开学属于租房的旺季,房价在开学前会一直上涨,但现在提振租房需求的国际学生被困在国内,线上学习成为常态,而房地产市场流动性最高的群体——年轻的租房者,也随着远程办公,发现他们住在纽约市的理由变少,租赁市场已经发生了变化。

纽约租房市场何时才能回暖?何德邻说,房市要复苏,首先住房法庭需要重开,否则“谁会签长期租约?”

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来源:大纪元

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